地產小知識——控制性詳細規劃圖

1 、什么是規劃

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規劃，在這里特指城鄉規劃，它是一個涉及不同空間范圍、不同專業、不同要素的綜合體系，是綜合考慮政治、經濟、文化、社會生活等各個領域的要求后，對未來城市土地和空間資源做出的統籌安排，并通過對建筑高度、建設強度等重要要素進行管理，促進城市空間品質的提升。

2 、 什么是控制性詳細規劃

控制性詳細規劃是《中華人民共和國城鄉規劃法》中明確的法定規劃之一，屬于城市規劃、鎮規劃的詳細規劃中的一種（另一種則是修建性詳細規劃），編制完成后由本級人民 *** 批準，指導城鄉規劃主管部門作出規劃行政許可。

控制性詳細規劃 （regulatory plan）是城市、縣人民 *** 城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。

控規自產生之日起就是為城市經營、土地開發服務的。城市規劃有其科學性的一面，追求城市的長遠利益、整體利益和三大效益的平衡；城市規劃也有其工具性的一面，是現階段城市 *** 通過經營城市推動經濟發展的工具。

《廣東省城市規劃委員會指引》第三條明確規定：“控規實行城市規劃委員會審議制度。城市規劃委員會是人民 *** 進行城市規劃決策的議事機構。城市規劃委員會委員由人民 *** 及其相關職能部門代表、專家和公眾代表組成。其中，專家和公眾代表人數應當超過全體成員的半數以上?！边@無疑是新千年以來中國城市規劃管理制度建設更具革命性的進展。

3 、 控制性詳細規劃的修改

《中華人民共和國城鄉規劃法》中明確了規劃是不能擅自修改的，如果確實需要修改，需要按照法定程序進行。

拿控制性詳細規劃來說，其修改程序相當復雜，需要經過論證、征求意見、提交修改報告、編制修改方案、公示、按照原程序審批等一系列程序。

4 、 控制性詳細規劃內容

（1）應當包括下列基本內容（其他文章摘錄的，僅供參考，我理解這是大區塊范圍的控規）：

①土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求；

②容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；

③基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的用地規模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；

④基礎設施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等“四線”及控制要求。

（2）控制性詳細規劃包括下列內容（其他文章摘錄的，僅供參考，我理解這是小范圍的控規，比如某地塊）：

①詳細規劃規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界限，詳細規劃規定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設建筑類型；

②詳細規劃規定各地塊的控制指標(包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等)；

③詳細規劃確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；

④詳細規劃根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；(5)制定相應的土地使用及建筑管理規定。

（3）控制性詳細規劃需收集以下基礎資料：

①總體詳細規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批準的規劃資料；

②土地利用現狀，用地分類至小類；

③人口分布現狀；

④建筑物現狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等；

⑤公共設施規模、分布；

⑥工程設施及管網現狀；

⑦土地經濟分共資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等；

⑧所在城市及地區歷史文化傳統、建筑特點等資料。

（4）控制性詳細規劃文本的內容要求

①總則：制定詳細規劃的依據和原則，主管部門和管理權限；

②土地使用和建筑詳細規劃管理通則；

1）.各種使用性質用地的適建要求；

2）.建筑間距的規定；

3）.建筑物后退道路紅線距離的規定；

4）.相鄰地段的建筑規定；

5）.容積率獎勵和補償規定；

6）.市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；

7）.有關名詞解釋；

8）.其他有關通用的規定。

③地塊劃分以及各地塊的使用性質、詳細規劃控制原則、規劃設計要求；

④各地塊控制指標一覽表：詳細規劃控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，后者是參照執行的。

1）.詳細規劃控制指標一般為以下各項：用地性質；建筑密度(建筑基底總面積/地塊面積)；建筑控制高度；容積率(建筑總面積/地塊面積)；綠地率(綠地總面積/地塊面積)；

交通出入口方位；停車泊位及其他需要配置的公用設施。

2）.指導性指標一般為以下各項：人口容量(人/公頃)；建筑形式、體量、風格要求；

建筑色彩要求；其他環境要求。

? （5）控制性詳細規劃圖紙的內容要求

①詳細規劃位置圖。圖紙比例不限；

②詳細規劃用地現狀圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，分類畫出各類用地范圍(分至小類)，標繪建筑物現狀、人口分布現狀，市政公用設施現狀，必要時可分別繪制；

③詳細規劃土地使用規劃圖。圖紙比例同現狀圖，畫出詳細規劃各類使用性質用地的范圍；

④詳細規劃地塊劃分編號圖。圖紙比例1/5000，標明地塊劃分界線及編號(和文本中控制指標相對應)；

⑤各地塊控制性詳細規劃圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，圖紙標繪以下內容：

1）.規劃各地塊的界線，標注主要指標；

2）.規劃保留建筑；

3）.公共設施位置；

4）.道路(包括主、次干道、支路)走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高；

5）.停車場和其他交通設施用地界線；必要時4、5兩項可單獨繪制。

⑥各項工程管線詳細規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。

（6 ）居住區的詳細規劃設計基本原則

1)詳細規劃符合城市總體規劃的要求；

2)詳細規劃符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則；

3)詳細規劃綜合考慮所在城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃；

4)詳細規劃適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造方便、舒適、安全、優美的居住生活環境；

5)詳細規劃為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件；

6)詳細規劃為工業化生產、機械化施工和建筑群體、空間環境多樣化創造條件；

7)詳細規劃為商品化經營、社會化管理及分期實施創造條件；

8)詳細規劃充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。

（7）控規圖的顏色怎么看

規劃圖一般都自帶圖例，里面標注的 不同顏色就代表了不同性質的用地類型。

我們重點關注幾個顏色：

紅色： 代表商務、商業用地；

黃色： 代表居住用地；

棕色： 代表工業用地；

綠色： 代表公園綠地；

紫色：代表 *** 用地。

其中最重要的是紅色和黃色， 商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比更大的兩個用地類型， 這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發展。有些地方 紅色板塊占比大， 說明這個地方 商業發達、寫字樓多，很可能是商業中心。 有些地方 黃色板塊占比大， 那么可能是以 居住功能為主， 說明這個地方 很有可能是剛需市場， 如果來這里投資，上漲空間注定不大。關于 地鐵、輕軌、高鐵的規劃， 也可以在圖例找到， 通常用虛線、白色實線來表示。

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看懂規劃圖，了解所屬區域的未來發展方向，買房就不會懵圈了。

寧波市城鄉規劃編制與審批辦法

之一章　總則之一條　為了加強本市城鄉規劃編制和審批的管理，規范城鄉規劃編制和審批工作的行為，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《寧波市城市規劃管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條　本市行政區域內的城鄉規劃編制和審批活動，應當遵守本辦法。第三條　本辦法所稱的城鄉規劃包括市、縣（市）域總體規劃、城市規劃和村莊規劃，其中城市規劃包括鎮的規劃。

城市規劃分為總體規劃和詳細規劃?？傮w規劃包括近期建設規劃、歷史文化名城保護規劃、城市分區規劃以及城市專業（專項）規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。第四條　各類城鄉規劃經法定程序批準后生效。

經批準的城鄉規劃是城鄉建設和規劃管理的依據，未經法定程序不得擅自修改。第五條　市規劃局負責協調全市城鄉規劃的編制與審批工作；各縣（市）規劃局負責協調本行政區域內城鄉規劃的編制與審批工作。第六條　各級人民 *** 應把城鄉規劃的編制經費納入本級財政預算。第二章　城鄉規劃編制第七條　編制城鄉規劃應當以經批準的上一層次規劃為依據，并與國民經濟和社會發展規劃及土地利用總體規劃相銜接。第八條　承擔編制城鄉規劃任務的單位和人員，應當分別具備相應的城鄉規劃編制資質和執業資格，國家和省另有規定的除外。第九條　編制城鄉規劃應當遵守國家和省、市的有關標準和技術規范，采用先進的規劃設計 *** 和技術手段。

編制城鄉規劃采用的勘察、測量圖件和資料必須符合勘察主管部門的有關規定和質量要求。

縣級以上有關行政主管部門應當根據編制城鄉規劃的需要，及時提供有關基礎資料。第十條　編制城鄉規劃應當在規劃文本中明確表達規劃涉及的強制性內容；根據有關法律、法規的要求，需要編寫環境影響評價文件或篇章的，應當同時編寫環境影響評價文件或篇章。

前款所稱的強制性內容，是指各類規劃中涉及區域協調發展、資源利用、環境保護、風景名勝資源管理、自然與文化遺產保護、公眾利益和公共安全等方面的內容，是各級規劃行政主管部門對城鄉規劃實施情況進行監督檢查的基本依據。第十一條　城鄉規劃的編制應當進行多方案比較和經濟技術論證，并廣泛征求公眾、專家和相關部門意見。

規劃編制組織單位應當充分考慮公眾、專家和相關部門的意見，并在上報審批的材料中附具意見內容及處理結果。第十二條　除法律、法規規定不得公開的城鄉規劃外，其他城鄉規劃在報請審批前，規劃編制組織單位應當將城鄉規劃予以公示，公示期不少于30日。城鄉規劃批準后，規劃編制組織單位應當在批準后60日內向社會公布。第十三條　市、縣（市）和鎮（鄉）人民 *** 可以根據城鄉發展的需要，單獨編制本市、縣（市）和鎮（鄉）域總體規劃。

市、縣（市）和鎮（鄉）域總體規劃應當按照可持續發展的原則，統籌城鄉和區域發展，將本行政區域作為規劃區，綜合布局城鄉發展空間和基礎設施，制定空間管治措施，為各級城鄉規劃的制定提供依據。第十四條　寧波市市域總體規劃由市人民 *** 組織編制。

縣（市）域總體規劃由所在地縣（市）人民 *** 組織編制，鎮（鄉）域總體規劃由所在地鎮（鄉）人民 *** 組織編制。

編制寧波市及各縣（市）域總體規劃前應先行編制總體規劃綱要，并開展各項專題研究。第十五條　市、縣（市）和鎮（鄉）人民 *** 應當分別組織編制本級的城市總體規劃。

編制城市總體規劃，應當從區域經濟社會發展的角度研究城市定位和發展戰略，按照人口與產業、就業崗位的協調發展要求，控制人口規模、提高人口素質，按照有效配置公共資源、改善人居環境的要求，充分發揮中心城市的區域輻射和帶動作用，合理確定城鄉空間布局，促進區域經濟社會全面、協調和可持續發展。

規劃人口在20萬以上的城市應當在城市總體規劃的基礎上編制城市分區規劃和城市專業（專項）規劃。第十六條　城市總體規劃編制前，規劃編制組織單位應當對現行城市總體規劃以及各專業規劃的實施情況進行總結，對城市的定位、發展目標、城市功能和空間布局等問題進行前期研究。

規劃編制組織單位應當根據前期研究結果提出編制工作報告，經審批機關的規劃行政主管部門同意后方可組織編制。

城市規劃現行規范有哪些？

現行法律法規和技術標準與規范一覽表（2008年）

1、《中華人民共和國城鄉規劃法》配套城鄉規劃編制圖紙要求標準的行政法規與規章及規范性文件

2、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》

3、《城市規劃編制辦法》

4、《城鎮體系規劃編制審批辦法》

5、《歷史文化名城保護規劃編制要求》

6、《城市總體規劃審查工作規則》

7、《縣域村鎮體系規劃編制暫行辦法》

8、《村鎮規劃編制辦法》（試行）

9、《城市規劃設計單位資格管理辦法》

10、《注冊城市規劃師執業資格制度暫行規定》

11、《城市國有土地使用權出讓 *** 規劃管理辦法》

12、《近期建設規劃工作暫行辦法》

13、《城市規劃強制性內容暫行規定》

14、《城市紫線管理辦法》

15、《城市綠線管理辦法》

16、《城市藍線管理辦法》

17、《城市黃線管理辦法》

18、《開發區規劃管理辦法》

19、《城市地下空間開發利用管理規定》

20、《建制鎮規劃建設管理辦法》

21、《停車場建設和管理暫行規定》

22、《停車場規劃設計規則（試行）》

23、《城市抗震防災規劃管理規定》

24、《城建監察規定》技術標準與技術規范

25、《城市規劃基本術語標準》

26、《城市規劃制圖標準》

27、《鎮規劃標準》

28、《城市綠地分類標準》

29、《防洪標準》

30、《城市居住區規劃設計規范》

31、《城市道路交通規劃設計規范》

32、《城市工程管線綜合規劃規范》

33、《城市環境衛生設施規劃規范》

34、《城市園林綠化規劃設計規范》

35、《歷史文化名城保護規劃規范》

36、《風景名勝區規劃規范》

37、《城市規劃工程地質勘察規范》

38、《城市防洪工程設計規范》

39、《城市用地豎向規劃規范》

40、《城市給水工程規劃規范》

41、《城市排水工程規劃規范》

42、《城市電力規劃規范》

43、《城市抗震防災規劃標準》

44、《城市用地分類與規劃建設用地標準》

45、《城鎮老年人設施規劃規范》

相關法律與行政法規

46、《中華人民共和國行政許可法》

47、《中華人民共和國行政復議法》

48、《中華人民共和國行政訴訟法》

49、《中華人民共和國行政處罰法》

50、《中華人民共和國土地管理法》

51、《中華人民共和國文物保護法》

52、《中華人民共和國城市房地產管理法》

53、《中華人民共和國建筑法》

54、《中華人民共和國環境保護法》

55、《中華人民共和國環境影響評價法》

56、《中華人民共和國物權法》

57、《中華人民共和國公務員法》

58、《中華人民共和國立法法》

59、《中華人民共和國國家賠償法》

60、《中華人民共和國測繪法》

61、《中華人民共和國水法》

62、《中華人民共和國軍事設施保護法》

63、《中華人民共和國人民防空法》

64、《中華人民共和國防震減災法》

65、《中華人民共和國消防法》

66、《中華人民共和國廣告法》

67、《中華人民共和國保守國家秘密法》

68、《中華人民共和國森林法》

69、《中華人民共和國公路法》

70、《風景名勝區條例》

71、《城市道路管理條例》

72、《基本農田保護條例》

73、《公共文化體育設施條例》

74、《城市綠化條例》

75、《中華人民共和國自然保護區條例》

76、《 *** 條例》

77、國家住房和城鄉建設部“關于印發《城市總體規劃實施評估辦法（試行）》城鄉規劃編制圖紙要求標準的通知”200978、住房和城鄉建設部2010年第880號《城市用地分類與規劃建設用地標準》

如何看一張城市規劃圖？

城市規劃圖是完成規劃編制任務的主要成果之一。規劃圖所顯示的區域面積很大，常用小比例繪制，而上述的各項規劃意圖、城市布局及指導思想又必須準確、直觀、形象、簡練地表達在圖紙上。所以，在編制城市規劃圖時，要把規劃內容包括的各種項目(如工業、倉庫、居住、綠化等用地、道路、廣場、車站、港口等位置，以及給水、排水、電力、電信等工程管線)用最簡單、最明顯的符號或不同的顏色表達在圖紙上，采用的符號和顏色就叫做規劃圖例。圖例的作用不但是繪圖的基本依據，而且是幫助閱讀和使用圖紙的工具，在圖紙上起著語言和文字的作用。每一圖例都賦有特定的表達內容。\x0d\x0a正確地選擇和使用規劃圖例，可使規劃圖能夠更準確、清晰、全面地提示和描述某一特定條件下城市建設的面貌和遠、近期發展的規劃設想。 2.圖例分類\x0d\x0a圖例分為用地圖例和工程設施圖例。\x0d\x0a1)用地圖例(1)按照城市建設現狀和將來建設意圖可分為現狀圖例和規劃圖例\x0d\x0a(2)按照表示的 *** 和繪制特點可分為單色圖例和彩色圖例。單色圖例即運用符號和線條的粗細、虛實、黑白、疏密的不同變化構成圖例；彩色圖例即運用各種顏色的深淺、濃淡繪出由不同色塊、寬窄線條和彩色符號構成的圖例，彩色用地圖例一般采用的顏色是：\x0d\x0a①熟褐色表示工業用地及工廠；\x0d\x0a②紫色表示倉庫用地；\x0d\x0a③紅色表示公共建筑物；(黨政機關、大中專學?？勺⑸衔淖?\x0d\x0a④白色表示道路廣場；\x0d\x0a⑤藍色表示河、湖、水面；\x0d\x0a⑥褐色表示鐵路、鐵路站場；\x0d\x0a⑦灰色表示飛機場、停車場等交通運輸設施用地；\x0d\x0a⑧綠色表示各種綠帶、果園、苗圃、農田、菜地和牧場。\x0d\x0a2)工程設施圖例\x0d\x0a工程設施圖例也分為單色圖例和彩色圖例。\x0d\x0a(1)單色工程設施圖例包括用地分析圖例、工程設施及其構筑物圖例和各類工程管線圖例等，主要供繪制城市用地分析圖及有關工程設施規劃圖使用；\x0d\x0a(2)彩色工程設施圖例習慣用色：黑色表示道路、鐵路、橋梁、涵洞；藍色表示水塔、水閘、泵站等；藍色表示給水管線；綠色表示雨水管線；褐石色表示污水管線；紅色表示電力電信管線；黑色、灰色、黃色表示工業管線。\x0d\x0a上述各種彩色圖例在實際繪圖中可不必強求與參考圖例上的色彩及濃淡完全一致，應視其內容、表現的重點和整體構圖的色調來決定，如公共建筑用紅色來表示，它可以是棗紅、朱紅、粉紅等，只要屬于紅色系列即可。每張圖使用的圖例多少不限。為便于識讀，一般應在總圖的左下角或其他位置標示出本圖使用的各種圖例。\x0d\x0a用計算機繪制規劃圖，其色彩圖例的顏色，待新標準頒布后執行。\x0d\x0a單色圖例和彩色圖例的各項是一一對應的，在適用范圍、表達 *** 上完全相同，只是顏色不同。 二、其他 1)圖名 圖名即圖紙的名稱(大標題)。 在規劃圖上沒有標題欄、會簽欄等。圖名一般橫寫在圖紙的上方或其他適宜的位置。通常采用仿宋體字、黑體字或隸書書寫。字體較大，一般大于14號字，大小要與圖幅幅面協調。顏色一般與圖紙邊框用色相同，參見本節所附各規劃圖。\x0d\x0a2)圖箋 標明圖紙編繪的單位和時間，一般放在圖紙的右下角。 3)風向玫瑰圖 表示該城市主導風向和風向頻率等，一般應放在圖紙的右上角。 4)比例尺和比例 規劃圖上一般應畫比例尺，并注上比例數字。一般放在右上角風向玫瑰圖下邊，也可放在圖幅內的其他位置。 5)規劃年度 說明實施規劃期限，一般在規劃總圖和近期建設圖上標注，如1995~2010。

城市規劃 圖紙和圖則的問題

如果要分出來總圖則和分圖則，那么總圖則一般等同于圖紙部分，或者也有叫系統圖的，就是按照道路、豎向、綠化、景觀、市政工程等等系統來分類，但又有不完全對應的部分，在法定規劃圖外還有非法定的示意圖及分析圖，如總平面圖（布局示意圖），這不是強制的，法定的圖就是強制的。你可以看看成果標準怎么說，至于分圖則，為了方便，將單個地塊拿出來將所有規定及指導性內容匯總起來，因為地塊出讓一般都是單個地塊，可以作為附件提供給相關單位及個人。